İcarə bazarında əcaib situasiya: - Təcili “antivirus tədbirləri” görülməlidir

Tarix: 27-07-2020, 09:28

Karantin daşınmaz əmlak icarə bazarında vəziyyəti gərginləşdirir. Bir çox iqtisadi subyektlər fəaliyyət göstərə bilməsə də, heç bir qazanc olmadan obyektlərin haqqını ödəməyə məcbur olur. Bu vəziyyətdən çıxış yolu varmı?

Rusiya Federasiyasının Dövlət Duması epidemioloji vəziyyətə görə kommersiya məqsədli daşınmaz əmlakın icarəçiləri üçün təxirə salınmış ödənişlərlə bağlı qanun qəbul etdi. Qanun pərakəndə satış yerləri və ofislər bazarında yaranan kəskin böhranı stabiləşdirmək məqsədi daşısa da, bu tədbirlər nə əmlak sahiblərini, nə də icarəçiləri qane edir.

Ölkəmizdə bu məsələ hökumət səviyyəsində həll edilmir. Kommersiya məqsədli daşınmaz əmlak sahibləri və icarəçiləri karantin dövründə əməkdaşlıq üçün qarşılıqlı faydalı şərtlər təqdim edə biləcək həll yollarını müstəqil şəkildə axtarmaq məcburiyyətindədirlər, lakin kompromisə gəlmək heç də həmişə mümkün olmur.

İqtisadiyyatdakı kəskin böhran işgüzar münasibətlərdə bir çox kritik sahələr yaradır ki, bunlardan biri də icarəçilər və kommersiya məqsədli daşınmaz əmlak sahibləri arasındakı münasibətlərdir. Daşınmaz əmlak bazarı üzrə ekspert Elnur Fərzəliyevin AYNA-ya dediyinə görə, hazırda on minlərlə təsərrüfat subyekti fəaliyyətini dayandırıb. Bu obyektlərdə minlərlə işçi işini itirib.
“Ən böyük problem ticarət sahəsinin icarəyə verilməsidir. Uzun müddətdir ki, bazarda icarə haqqı və vakansiyaların azalması tendensiyası var. İş adamları fəaliyyətlərini dayandırsalar da, icarədarlar verdikləri ərazi üçün pullarını tələb edir, ödənilmədiyi təqdirdə ərazini boşaltmalı olacaqlarını bildirirlər. Bir çox sahibkar müflis olub, digərləri isə fəaliyyətlərini onlayn sistemə keçirmək məcburiyyətində qalıblar ki, bu da ticarət obyektlərinin kütləvi boşalmasına səbəb olub. Təhlükəsizlik yastığı olmayan və icarə üçün ödəmə qabiliyyəti birbaşa fəaliyyət gəlirlərindən asılı olan kiçik müəssisələr icarə pulunu verməkdən imtina etməyə başlayıb. Ancaq bu addımı heç də hamı ata bilmir”, - deyə mütəxəssis bildirib.

Böhranın kommersiya məqsədli daşınmaz əmlak sektoruna təsirini qiymətləndirmək üçün nəzərə almaq lazımdır ki, icarəçilərin əksəriyyəti icarəyə xitam verildikdə yüksək məbləğdə ziyan edirlər. Axı, biznes subyekti hazır kommersiya sahəsini icarəyə götürə bilmir. Sahibkar icarəyə götürdüyü ərazi üçün lazımi avadanlıq alır, iş yerini təchiz edir. Məsələn, bir gözəllik salonunun, bərbərxananın, restoranın və s. sahibi obyektin təmiri və təchiz olunması xərclərini qarşılayır. Artıq bu qədər pul qoyulmuş obyekti tərk etmək çətindir, icarə pulunu ödəmək üçün işləmək imkanı olmadığına görə də mümkün deyil.

Kommersiya sahəsinin icarə qiymətləri yerinə görə dəyişir. Məsələn, mərkəzdən kənar ərazidə bir çayxananın icarə qiyməti qiyməti 1000 manatdırsa, paytaxtın mərkəzindəki kiçik bir kafenin aylıq kirayəsi ayda 5000-7000 manata başa gəlir.

İcarədarla icarəçi arasında anlaşılmazlıqlar get-gedə artır. Söhbətləşdiyimiz vəkillərin fikrincə, vəziyyət olduqca qeyri-adi və spesifikdir. Ticarət məkanının sahibləri qanun baxımından məsuliyyət daşımırlar. İcarədar obyekti lazımi qaydada təhvil verir, ona qarşı heç bir şikayət yoxdur və bununla da onun vəzifələri bitir. İcarə haqqını tələb etmək onun hüququdur. Çünki, o, fəaliyyət xərclərinin artıb-azalmasına görə heç bir cavabdehlik daşımır.

Fərzəliyevə görə, fors-major vəziyyətləri notarial qaydada təsdiqlənmiş müqavilə bağlanarkən nəzərə almaq olar. Ancaq ölkəmizdə icarə müqavilələrinin 90%-i şifahi olaraq, rəsmi sənədlər olmadan bağlanır. Həmsöhbətimiz vəziyyətin dövlət səviyyəsində tənzimlənməsinin zəruriliyinə əmindir. Ancaq səlahiyyətlilər, kommersiya məqsədli daşınmaz əmlakın icarəsi ilə bağlı kəskin vəziyyətin mövcudluğunu hələ də qəbul etməyiblər. Rusiya Federasiyasında olduğu kimi sərt bir karantin rejimi elan edildiyi təqdirdə icarəçiyə icarə haqqını gecikdirmək hüququnu verən bir qanun qəbul edilməyib.

Amma sözügedən Rusiya təcrübəsi də o qədər effektli deyil. İlk baxışda qanun kommersiya məqsədli daşınmaz əmlak sahəsindəki gərginliyi aradan qaldırmaq üçün adekvat bir cəhd kimi görünsə də, yaxından araşdırma aparan zaman məlum olur ki, qanun bazarın əksər oyunçularına uyğun gəlmir. Daşınmaz əmlakın sahibləri açıq şəkildə yeni qanunundan zərər çəkdiklərini bildirirlər. Onların nöqteyi-nəzərinə görə, yeni qaydalarla, daşınmaz əmlak sahibi – icarəçi işgüzar münasibətlərinə müdaxilə edən hökumət, zərərlərin xeyli hissəsini məhz əmlak sahiblərinin üzərinə yükləyir.

Əgər bütün ərazi sahibləri müstəsna olaraq böyük icarədarlar olsaydılar, bu qanun müəyyən dərəcədə başadüşülən olardı. Ancaq qeyri-yaşayış sahələri tamamilə fərqli oyunçulara məxsusdur. Kiçik bir ofisi pensiya kapitalı hesab edərək, bu gəlirlə yaşayan şəxslər var. Sahəni almaq üçün bank krediti götürənlər də az deyil. Sahibkarları icarəçidən gözlədikləri ödənişləri təxirə salmağa məcbur etməklə, hökumət kreditlərin qaytarılması da daxil olmaqla, bir çox problemlər yaradır. Mütəxəssislərin fikrincə, burada balanslı bir yanaşma lazımdır, icarə müqaviləsinin bir tərəfinin problemlərini digərinin hesabına həll etmək yolverilməzdir.